Property Investment · Beginner Class
产业投资 Beginner Class
Malaysia 房地产入门 6 堂课 · 小白也看得懂 —— 从 Property Types 到 Investment Strategy
Course Overview
课程总览 · 6个Modules的完整旅程
从认识 property 的种类，到懂得算 ROI 做投资决定 —— 一步一步建立你的地产知识地图。
MODULE 01产业的种类
Residential · Commercial · Industrial · Special · Land 五大类怎么分。
MODULE 02产权 & 优质物业
Master / Individual / Strata Title、Freehold vs Leasehold、买房 7 大考量。
MODULE 03产业法令
HDA · VP · CCC · SPA · DMC · APDL —— 保护买家的关键词。
MODULE 04费用 & 税金
Legal Fees · Stamp Duty (MOT) · RPGT，附上手把手算法。
MODULE 05贷款申请
Documents · DSR · CCRIS/CTOS，决定你能不能借到 loan。
MODULE 06投资策略
Cash Flow · Buy & Hold · Flipping，加上 ROI 回酬率算法。
01
Module 01
产业的种类
Types of Property
ResidentialCommercial
IndustrialSpecialLand
The Big Picture
产业基本上分 5 大类
Residential
住宿用途，自己买来住的 property。
Commercial
商业用途 —— office、shop lot、SOHO。
Industrial
工业用途 —— factory、warehouse。
买家最常接触、也最容易入手的，是 Residential 和 Commercial 这两类 —— condo、serviced apartment、shop lot 这些。
Residential Property
住宅分两大类：Landed vs High-Rise
Landed
在地面上 · 拥有自己的土地
- Terrace House 排屋 / linked house
- Semi-D 半独立式洋房，两间接在一起、各拥土地
- Bungalow (Detached) 四周都是自己的地
VS
High-Rise
高楼 · 越高级 facilities 越多
- Flat 5–6 层，没 lift、没 facilities
- Apartment 十几二十层，有 lift、基本设施
- Condominium high class，facade 靓、facilities 齐
Landed Property
三种常见的 Landed 房子
Terrace HouseTerrace House 排屋
一间接一间连成一排，最常见、最好入手的 landed。
Semi-DSemi-D 半独立式
两间接在一起，中间分界、各自拥有土地，空间更大。
BungalowBungalow 独立式
Detached house，整块地都是你的，四周没有其他家连接。
High-Rise Tiers
高楼四个 tier：越高级，maintenance fee 越高
FlatFlat
5–6 层，没 lift、没 facilities，最普遍。
Maintenance 低
ApartmentApartment
十几二十层，有 lift、基本 facilities。
Maintenance 中
CondominiumCondominium
Facade 靓、security 齐，gym / 泳池样样有。
Maintenance 较高
Serviced AptServiced Apartment
Full facilities、多数在市中心，建在 commercial title。
Commercial title
Facilities 越多 → maintenance fee 越高。Serviced Apartment 水电用商业 rate，账单会比一般住宅高一点。
Commercial · Industrial · Special · Land
其他四大类，一次看清楚
Commercial 商业
Office building、Shop lot、SOHO（Shop Office Home Office）。只有 commercial property 才可以做商业用途。
Industrial 工业
Factory、Warehouse，分中工业与轻工业。地面面积大，有分区限制，不会太靠近 residential。
Special 特别
Shopping Mall、Theme Park、Cinema、Hotel。单一用途，valuation 看游客量、生意量、occupancy。
Land 地
Residential / Commercial / Industrial / Agricultural land。通常 developer、broker 等大 parties 在玩。
02
Module 02
产权 & 优质物业
Property Title & Quality Considerations
Master / Individual / StrataFreehold vs Leasehold买房 7 大考量
Property Title 产权
怎么证明这个 property 是你的？靠 Title
Master Title
发展商发展整块地时持有的总产权（master plan）。
Individual Title
Landed unit 卖给 buyer 后，名字割给个别 owner。
Strata Title
高楼 / multiple owners 共同拥有一块地时用。
发展商建好整个 project 后，做手续把名字从 master title 割去给 owner —— 就变成 individual 或 strata title。
Strata Title
高楼里很多 owner，怎么分这块地？
Multiple Owners
整块地是所有 owner 一起拥有，你只拥有其中一个 unit。
Management Company
人太多，一定要有人管理 → 所以有 maintenance fee。
Gated & Guarded
Facade 要统一，任何改动都要 management 批准。
Individual vs Strata
Individual：马路属于政府 → 你付 cukai（quit rent & assessment），政府帮 maintain。
Strata：是 private land → 里面路灯、common area、facilities 全部 owner 一起负责，所以有 maintenance fee。
Ownership Tenure
Freehold vs Leasehold
| 比较 | Freehold 永久地契 | Leasehold 租赁地契 |
|---|
| 拥有权 | 永久拥有（几乎不受限制） | 政府租给你 30 / 60 / 99 年 |
| 价值 / 价钱 | Value 高，price 较贵 | Value 有，但 price 较便宜 |
| 买卖手续 | 快，limitation 少 | 较多程序，可能多一两个月 |
| Renewal | 不需要 | 年份少了要向土地局 renew |
| 贷款注意 | 基本没问题 | Balance 少过 30 年，银行多数不批 |
Freehold ≠ 永远。政府有 Land Acquisition Act，为了 MRT / LRT / 大道等 public transport 可以按 market value 赔偿后收回土地。
Residential vs Commercial Title
住宅地契 vs 商业地契
Serviced ApartmentServiced Apt / SOHO
虽然是拿来住的，但建在 commercial title 上 —— 多数在市中心、密度较高。
| 比较 | Residential 住宅 | Commercial 商业 |
|---|
| 水电 tariff | 住宅 rate（便宜） | 商业 rate（较贵） |
| 门牌税 Assessment | 较低 | 较高 |
| 密度 / 单位数 | 较低 | 较高 |
| 例子 | Condo · Apartment · Landed | Serviced Apt · SOHO · Shop |
买家保护：Serviced apartment 虽然是 commercial title，多数一样用 HDA 的 SPA（Schedule H）来卖 → 你一样受保护。买之前 confirm developer 有 APDL、是 HDA project。👉 后面 slide 16〈产业法令〉会更详细讲 HDA。
Quality Property
买 property 前，要看的 7 大考量
Location地点方便出入 / 上班 / 靠近家人
01Accessibility四通八达，不只一条路上下
02Property TypeCondo？Service apartment？Landed？
03Public Transport门口有 MRT → value 大大提升
04Surrounding Amenities学校、mall、shop lot、银行
05Security整区 + project 本身的安全度
06Pricing / Budget再喜欢，也要符合预算
07
03
Module 03
产业法令
Property Law & Terms
HDA 1966VP · CCCSPA · Schedule G/HDMC · APDL · LA
Housing Development Act
HDA 1966
保护买家的法令
Provide control & licensing 给发展商，确保 project 顺利完成，buyer 受到保护。
只 apply 在 residential unit —— commercial 没有这个 act。
注：Serviced Apartment 地契虽是 commercial，但用途是住的，多数还是 under HDA（受保护）。
发展商 claim 钱的规矩
Certified by Architect
每完成一个阶段，要建筑师签名
Vacant Possession & CCC
交屋：VP + CCC + Utilities
VP
Vacant Possession —— 完整、干净、有锁匙地交到 owner 手上。
CCC
Certificate of Completion & Compliance —— 证明工程完成、符合规则，才能入住。
Utilities
水 & 电都要 ready，交屋才算完整。
Landed 2 年 · High-rise 3 年（20 层以上可申请延到 4–5 年）内要完成 VP。
Delay 了？可追讨赔偿：一年以 房价 10% 为准，除以 365 天，每天算利息（LAD）。
Sales & Purchase Agreement
SPA：把 Seller 和 Buyer bond 起来的合约
G/H
Schedule H
用于 High-Rise
- 完成期限 3 年（大楼可 4–5 年）
- Delay 一样 10% 赔偿
Third Schedule = progressive payment（10% booking → foundation → 一层层 claim %），每层都要 architect certificate 才向银行讨钱。
More Legal Terms
还要懂的 3 词
DMCDeed of Mutual Covenant
Strata 里所有 owner 共同签的公约：怎么给 fire insurance、maintenance，不能养吵的宠物、不能 car park 洗车、12 点后不能吵…
APDLAdvertising Permit & Developer License
发展商必须先 obtain 才能卖 property、收 deposit。没有 APDL → 借不到 loan、签不到 SPA，交易不算完成。
LALoan Agreement
Borrower 与银行之间的合约：借多少、利息、还多少年、每月供多少。
04
Module 04
费用 & 税金
Fees & Taxes
Legal FeesStamp Duty (MOT)RPGTHOC 豁免
Legal Fees 律师费
阶梯式收费 + 一个 worked example
| Purchase Price | Rate |
|---|
| First 500,000 | 1.0% |
| Next 500,000 | 0.8% |
| Next 2,000,000 | 0.7% |
| Next 2,000,000 | 0.6% |
| Next 2,500,000 | 0.5% |
| > 7,500,000 | Nego · max 0.4% |
例：Purchase Price = RM 680,000
First 500,000 × 1.0%RM 5,000
Balance 180,000 × 0.8%RM 1,440
Total Legal FeesRM 0
*另加 disbursement fees（stamping、bankruptcy / land search…）约 RM 500–1,000。New project 有时 developer 帮你 waive。
Stamp Duty · MOT
Memorandum of Transfer （把名字转给你）
| Price Band | Rate |
|---|
| First 100,000 | 1% |
| 100,001 – 500,000 | 2% |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% |
| > 1,000,000 | 4% |
HOC（Home Ownership Campaign）project 可 waive 掉这笔 stamp duty。
例：Purchase Price = RM 890,000
First 100,000 × 1%RM 1,000
Next 400,000 × 2%RM 8,000
Balance 390,000 × 3%RM 11,700
Total Stamp DutyRM 0
*Project completion、master → individual title 时才需要给，要提早准备好这笔钱。
Real Property Gains Tax
RPGT：卖 property 赚钱时要给政府的税
| 持有年份 | Citizen / PR | Company | Foreigner |
|---|
| ≤ 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| > 5 年 | 5% | 10% | 10% |
算法 3 步骤
① Timeline 时间点进入第 4 年
② 对上 chart 的 rate20%
③ Gain：680k − 500kRM 180,000
RPGT = 180k × 20%RM 0
*用 net gain 更省：可扣 agent commission、legal fees、renovation（要 original receipt）。
RPGT Exemptions
4 种方式 减低 / 免掉 RPGT
Once in a Lifetime
一生一次的豁免权，任何一间家都能用，用了就没有了 —— 要选对时机。
10% or RM 10,000
Exemption = RM10,000 或 chargeable gain 的 10%，whichever is greater。
No Gain, No Loss
Buy price = sell price，没赚钱 → 不用给 tax。
Gift of Love
直属家庭（父母 ↔ 儿女、夫妻）之间转让 property，不中 RPGT。
05
Module 05
贷款申请
Mortgage Loan Application
DocumentsDSRCCRIS / CTOS
Documents 收集
先看你是哪一类，才知道要准备什么 documents
Employed 打工族
3–6 个月 pay slip + bank statement（要 tally，不能 CDM 现金）+ EPF statement。有 commission → 拿 6 个月。
Self-Employed 生意
SSM、Form 24/49、2 年 income tax + payment receipt、6 个月 current account statement。
Company 公司名义
M&A、business license、全部 director IC、3 年 audited account、management account、debtors/creditors aging。
这些 documents 提早准备齐 → 贷款批得更快、更顺，避免 last minute delay。
Debt Servicing Ratio
DSR = Debt ÷ Income
判断你有没有能力偿还债务。Debt 太多 → 借不到 loan。
Income
Salary、pay slip、rental income、commission
Debt
Car / housing loan、credit card、personal loan、PTPTN
一般 DSR 参考
Income < RM 2,000
通常不能超过 50%
RM 3,000 – 6,000
大约 70%–75%（每家银行不同）
Credit card commitment = total outstanding 的 5%。例：欠 10k → 算 500/月。
Boost Your DSR
用 租金收入 提高借贷力
有出租的 property？租金可以算进你的 income，把 DSR 拉低 → 借得更多。
Tenancy Agreement 租约
证明有租客、租金多少
3 个月 Bank Statement
证明租金真的有进账
例：租金怎么算进 income
每月租金 RentalRM 2,000
银行只算 80%（打折防空租）× 80%
算进 income 的租金RM 0
*银行一般只 take 70–80% 的租金收入。Income 变高 → DSR 变低 → 借贷力更强。
Credit Report
CCRIS / CTOS：看你的还债 pattern
CCRIS 是什么
Central Credit Reference Information System —— 清楚 list 你所有的债务、跟哪家银行/机构借，隔壁 12 格代表每个月的还款 pattern。
有 3 的话怎么办？先 settle 整条账，或等一段时间 clear 尾。
Example · Real CCRIS Report
这就是一份真实的 CCRIS 报告
Facility
每一笔债务：Credit Card、Housing Loan、PTPTN…
Outstanding Balance
每笔还欠多少 + limit / 月供
Last 12 Months
最右边那排 —— 每个月的还款 pattern
这份报告 12 个月全部 0 / · → 每期都准时，非常健康。看到 1 / 2 / 3 才是拖期，越大越难批。
06
Module 06
投资策略
Property Investment Strategies & ROI
Cash FlowBuy & HoldFlippingROI
Investor Behaviour
3 种投资者 strategy
Cash Flow
要现金进来。Rental > monthly installment，赚 positive cash flow。
Mature 地区High Rental
Buy & Hold
注重 capital gain。守 5–10 年，等地区发展、增值后才卖。
Growing AreaHolding Power
Flipping
炒房地产，短时间转手。Pre-launch 买便宜，快快卖赚差价。
Pre-launch短线
先搞清楚自己是哪一种 investor → 就能选对 property，投资更有方向。
Strategy 01 · Cash Flow
Positive Cash Flow
Rental 一定要比 monthly installment 多，每个月扣掉供期还有钱剩。
Focus 在 mature 成熟地区，rental 高、稳。缺点：要长期做好 rental management。
例：每月现金流
Rental（目标）+ RM 4,000
Monthly Installment− RM 3,000
Positive Cash Flow / 月RM 0
*Below Market Value 买入（如 700k 买 1M 的屋、借 90%）还能立刻多一笔 cash。
Cashflow Reality
Landed vs High-Rise：Cashflow 很不一样
Landed
Landed − Cashflow
价钱高、租金 relatively 低 → 租金通常 cover 不到 monthly installment，每月要自己贴一点。但 capital gain 潜力大，增值靠时间。
High-Rise
High-Rise + Cashflow
价钱较低、rental yield 较高 → 租金比较容易 cover installment，甚至有 positive cashflow。但 增值一般比 landed 慢。
想要每月 现金流 → 偏 high-rise；想要长期 增值 → 偏 landed。看你的目标。
Strategy 02 · Buy & Hold
守到增值才卖
More towards capital gain。Rental 只要 cover 50–60% installment 就够，重点在地区成长。
关键：一定要有 Holding Power —— 5–10 年里自己供得起。
Strategy 03 · Flipping
炒房 · 短线转手
Market 好、demand 高时进场。Pre-launch 价永远比 launching 便宜。
假象风险：太多人炒 → 制造 high demand 假象。卖不出 → investor 亏 deposit，developer 突然多很多空 unit。
例：Pre-launch 转手
Pre-launch priceRM 500,000
转手卖价RM 530,000
每间赚RM 30,000
锁 5 间 × 30kRM 0
*现在 developer 会 restrict（要签合约、中 penalty），投资者越来越少玩这招。
Where to Buy
New Project vs Subsale
New Project
全新 · 发展商直接卖
- Progressive payment，边建边供，压力小
- 全新单位，capital gain 空间较大
- 可能有 rebate / free legal fee
- 要等 2–4 年 completion 才能入住 / 出租
VS
Subsale 二手
现成 · 屋主转卖
- 看得到实体单位，马上入住 / 收租
- 周边成熟，rental 需求清楚
- 通常比较旧 → capital gain 空间有限
- 要一次过准备 down payment + cost
Return on Investment
两种回酬：Capital Gain + Rental Yield
Capital Gain ROI
(Sell − Buy) ÷ Cost。例：(600k−500k)÷500k
0%Gross（一次过 lump sum）
0%Net（扣 agent/reno 后）
Rental Yield ROI
年租 ÷ Cost。例：3,000×12 ÷ 500k = 36k÷500k
0%Gross（长期回酬）
0%Net（扣费用后）
Rental yield 去到 6%+ 基本能 cover installment —— 就是一个很好的 property investment。两种回酬都兼顾最理想。
Bonus Tip
用 EPF 提款买家
每个人都可以从 EPF account withdraw 20% 出来买家 —— only residential。
要亲自去 KWSP counter 打指纹，没人能帮你做。
要准备的 documents
SPA（已 stamp）
Original + photocopy
Loan Agreement + IC
Original + photocopy
Withdrawal Form
在 KWSP 拿 & 填好
The Full Journey
6 堂课，一张地图
01 · 种类看懂 Property
5 大类、Landed vs High-Rise
02 · 产权Title & 考量
Strata、Freehold/Leasehold、7 考量
03 · 法令保护买家
HDA、VP/CCC、SPA、APDL
04 · 费用会算钱
Legal Fees、Stamp Duty、RPGT
05 · 贷款借到 Loan
Documents、DSR、CCRIS
懂这些，你买 property 就更有信心、看得懂每一个步骤，做出更聪明的决定。
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