产业投资 Masterclass
Malaysia 房地产入门 6 堂课 · 从 Property Types 一路到 Investment Strategy
课程总览 · 6 堂课的完整旅程
从认识 property 的种类，到懂得算 ROI 做投资决定 —— 一步一步建立你的地产知识地图。
产业的种类
Residential · Commercial · Industrial · Special · Land 五大类怎么分。
产权 & 优质物业
Master / Individual / Strata Title、Freehold vs Leasehold、买房 7 大考量。
产业法令
HDA · VP · CCC · SPA · DMC · APDL —— 保护买家的法律术语。
费用 & 税金
Legal Fees · Stamp Duty (MOT) · RPGT，附上手把手算法。
贷款申请
Documents · DSR · CCRIS/CTOS，决定顾客能不能借到 loan。
投资策略
Cash Flow · Buy & Hold · Flipping，加上 ROI 回酬率算法。
产业的种类
产业基本上分 5 大类
Residential
住宿用途，自己买来住的 property。
Commercial
商业用途 —— office、shop lot、SOHO。
Industrial
工业用途 —— factory、warehouse。
Special
特别种类，只有单一用途。
Land
买卖地 —— 通常大公司/发展商在玩。
在 Property Lab，我们主要 focus 在 Residential 和 Commercial 的 projects —— condo、service apartment、shop lot 这些。
住宅分两大类：Landed vs High-Rise
Landed
- Terrace House 排屋 / linked house
- Semi-D 半独立式洋房，两间接在一起、各拥土地
- Bungalow (Detached) 四周都是自己的地
High-Rise
- Flat 5–6 层，没 lift、没 facilities
- Apartment 十几二十层，有 lift、基本设施
- Condominium high class，facade 靓、facilities 齐
三种常见的 Landed 房子
Terrace House
排屋，一间接一间连成一排，最常见的 landed。
Semi-D
半独立式，两间接一起，中间分界、各自拥有土地。
Bungalow
Detached house，整块地都是你的，四周没有其他家连接。
Flat → Apartment → Condo：越高级，maintenance fee 越高
Flat
5–6 层楼，没 lift、没 facilities，就是很普遍的高楼。
Apartment
十几到二十几层，有 lift、轻微 security、简单 facilities（篮球场/羽球场）。
Condominium
High class，facade 靓、security 齐全，gym / squash / 泳池样样有。
Provide 给你的东西越多 → 你要付的 maintenance fee 就越多，因为要 maintain 的东西比较多。
其他四大类，一次看清楚
Commercial 商业
Office building、Shop lot、SOHO（Shop Office Home Office）。只有 commercial property 才可以做商业用途。
Industrial 工业
Factory、Warehouse，分中工业与轻工业。地面面积大，有分区限制，不会太靠近 residential。
Special 特别
Shopping Mall、Theme Park、Cinema、Hotel。单一用途，valuation 看游客量、生意量、occupancy。
Land 地
Residential / Commercial / Industrial / Agricultural land。通常 developer、broker 等大 parties 在玩。
产权 & 优质物业
怎么证明这个 property 是你的？靠 Title
Master Title
发展商发展整块地时持有的总产权（master plan）。
Individual Title
Landed unit 卖给 buyer 后，名字割给个别 owner。
Strata Title
高楼 / multiple owners 共同拥有一块地时用。
发展商建好整个 project 后，做手续把名字从 master title 割去给 owner —— 就变成 individual 或 strata title。
高楼里很多 owner，怎么分这块地？
Individual vs Strata
Individual：马路属于政府 → 你付 cukai（quit rent & assessment），政府帮 maintain。
Strata：是 private land → 里面路灯、common area、facilities 全部 owner 一起负责，所以有 maintenance fee。
Freehold vs Leasehold
| 比较 | Freehold 永久地契 | Leasehold 租赁地契 |
|---|---|---|
| 拥有权 | 永久拥有（几乎不受限制） | 政府租给你 30 / 60 / 99 年 |
| 价值 / 价钱 | Value 高，price 较贵 | Value 有，但 price 较便宜 |
| 买卖手续 | 快，limitation 少 | 较多程序，可能多一两个月 |
| Renewal | 不需要 | 年份少了要向土地局 renew |
| 贷款注意 | 基本没问题 | Balance 少过 30 年，银行多数不批 |
Freehold ≠ 永远。政府有 Land Acquisition Act，为了 MRT / LRT / 大道等 public transport 可以按 market value 赔偿后收回土地。
买 property 前，要看的 7 大考量
产业法令
HDA 1966
保护买家的法令
Provide control & licensing 给发展商，确保 project 顺利完成，buyer 受到保护。
只 apply 在 residential unit —— commercial 没有这个 act。
发展商 claim 钱的规矩
交屋：VP + CCC + Utilities
VP
Vacant Possession —— 完整、干净、有锁匙地交到 owner 手上。
CCC
Certificate of Completion & Compliance —— 证明工程完成、符合规则，才能入住。
Utilities
水 & 电都要 ready，交屋才算完整。
Landed 2 年 · High-rise 3 年（20 层以上可申请延到 4–5 年）内要完成 VP。
Delay 了？可追讨赔偿：一年以 房价 10% 为准，除以 365 天，每天算利息（LAD）。
SPA：把 Seller 和 Buyer bond 起来的合约
Schedule G
- 完成期限 2 年
- Delay 罚 10% 赔偿
Schedule H
- 完成期限 3 年（大楼可 4–5 年）
- Delay 一样 10% 赔偿
Third Schedule = progressive payment（10% booking → foundation → 一层层 claim %），每层都要 architect certificate 才向银行讨钱。
还要懂的 3 个术语
Deed of Mutual Covenant
Strata 里所有 owner 共同签的公约：怎么给 fire insurance、maintenance，不能养吵的宠物、不能 car park 洗车、12 点后不能吵…
Advertising Permit & Developer License
发展商必须先 obtain 才能卖 property、收 deposit。没有 APDL → 借不到 loan、签不到 SPA，deal 不算完成。
Loan Agreement
Borrower 与银行之间的合约：借多少、利息、还多少年、每月供多少。
作为 negotiator：SPA 和 LA 两个都签好，交易才算完成 → 才有 commission。
费用 & 税金
阶梯式收费 + 一个 worked example
| Purchase Price | Rate |
|---|---|
| First 500,000 | 1.0% |
| Next 500,000 | 0.8% |
| Next 2,000,000 | 0.7% |
| Next 2,000,000 | 0.6% |
| Next 2,500,000 | 0.5% |
| > 7,500,000 | Nego · max 0.4% |
例：Purchase Price = RM 680,000
*另加 disbursement fees（stamping、bankruptcy / land search…）约 RM 500–1,000。New project 有时 developer 帮你 waive。
Memorandum of Transfer （把名字转给你）
| Price Band | Rate |
|---|---|
| First 100,000 | 1% |
| 100,001 – 500,000 | 2% |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% |
| > 1,000,000 | 4% |
HOC（Home Ownership Campaign）project 可 waive 掉这笔 stamp duty。
例：Purchase Price = RM 890,000
*Project completion、master → individual title 时才需要给，要提早提醒顾客准备。
RPGT：卖 property 赚钱时要给政府的税
| 持有年份 | Citizen / PR | Company | Foreigner |
|---|---|---|---|
| ≤ 3 年 | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| > 5 年 | 5% | 10% | 10% |
算法 3 步骤
*用 net gain 更省：可扣 agent commission、legal fees、renovation（要 original receipt）。
4 种方式 减低 / 免掉 RPGT
Once in a Lifetime
一生一次的豁免权，任何一间家都能用，用了就没有了 —— 要选对时机。
10% or RM 10,000
Exemption = RM10,000 或 chargeable gain 的 10%，whichever is greater。
No Gain, No Loss
Buy price = sell price，没赚钱 → 不用给 tax。
Gift of Love
直属家庭（父母 ↔ 儿女、夫妻）之间转让 property，不中 RPGT。
贷款申请
先看顾客是哪一类，才知道要拿什么 documents
Employed 打工族
3–6 个月 pay slip + bank statement（要 tally，不能 CDM 现金）+ EPF statement。有 commission → 拿 6 个月。
Self-Employed 生意
SSM、Form 24/49、2 年 income tax + payment receipt、6 个月 current account statement。
Company 公司名义
M&A、business license、全部 director IC、3 年 audited account、management account、debtors/creditors aging。
Documents 没准备好 → drag 到整个 case 搞砸。签 booking 时就要跟顾客讲清楚。
DSR = Debt ÷ Income
判断顾客有没有能力偿还债务。Debt 太多 → 借不到 loan。
Income
Salary、pay slip、rental income、commission
Debt
Car / housing loan、credit card、personal loan、PTPTN
一般 DSR 参考
Credit card commitment = total outstanding 的 5%。例：欠 10k → 算 500/月。
CCRIS / CTOS：看顾客还债的 pattern
CCRIS 是什么
Central Credit Reference Information System —— 清楚 list 顾客所有债务、跟哪家银行/机构借，隔壁 12 格代表每个月的还款 pattern。
有 3 的话怎么办？叫他 settle 整条账，或等一段时间 clear 尾。
投资策略
3 种投资者 strategy
Cash Flow
要现金进来。Rental > monthly installment，赚 positive cash flow。
Buy & Hold
注重 capital gain。守 5–10 年，等地区发展、增值后才卖。
Flipping
炒房地产，短时间转手。Pre-launch 买便宜，快快卖赚差价。
搞清楚 investor 是哪一种 → 对症下药，recommend 对的 property，deal 更容易做成。
Positive Cash Flow
Rental 一定要比 monthly installment 多，每个月扣掉供期还有钱剩。
Focus 在 mature 成熟地区，rental 高、稳。缺点：要长期做好 rental management。
例：每月现金流
*Below Market Value 买入（如 700k 买 1M 的屋、借 90%）还能立刻多一笔 cash。
增值 Appreciation Value
地区
地区
守下去
守到增值才卖
More towards capital gain。Rental 只要 cover 50–60% installment 就够，重点在地区成长。
关键：一定要有 Holding Power —— 5–10 年里自己供得起。
炒房 · 短线转手
Market 好、demand 高时进场。Pre-launch 价永远比 launching 便宜。
假象风险：太多人炒 → 制造 high demand 假象。卖不出 → investor 亏 deposit，developer 突然多很多空 unit。
例：Pre-launch 转手
*现在 developer 会 restrict（要签合约、中 penalty），投资者越来越少玩这招。
两种回酬：Capital Gain + Rental Yield
Capital Gain ROI
(Sell − Buy) ÷ Cost。例：(600k−500k)÷500k
Rental Yield ROI
年租 ÷ Cost。例：3,000×12 ÷ 500k = 36k÷500k
Rental yield 去到 6%+ 基本能 cover installment —— 就是一个很好的 property investment。两种回酬都兼顾最理想。
用 EPF 提款买家
每个人都可以从 EPF account withdraw 20% 出来买家 —— only residential。
要亲自去 KWSP counter 打指纹，没人能帮你做。
要准备的 documents
6 堂课，一张地图
看懂 Property
5 大类、Landed vs High-Rise
Title & 考量
Strata、Freehold/Leasehold、7 考量
保护买家
HDA、VP/CCC、SPA、APDL
会算钱
Legal Fees、Stamp Duty、RPGT
借到 Loan
Documents、DSR、CCRIS
懂得投资
3 策略、ROI、EPF
懂这些，你就可以更专业地跟顾客沟通、选对 project，在 real estate 有一个好的开始。
恭喜完成 6 堂课！
有问题 email 进来，或问你的 coach / TM / branch leader。
下一步 —— 把这些知识带给你的顾客。